EL EMBARGO INMOBILIARIO EN REPÚBLICA DOMINICANA

EL EMBARGO INMOBILIARIO EN REPÚBLICA DOMINICANA

Por: Griselda Álvarez

CAPITULO I

CONCEPTOS Y EVOLUCIÓN DEL EMBARGO INMOBILIARIO

CONCEPTOS

1-1: Embargo Inmobiliario:

Es la vía de ejecución en virtud del cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta de los inmuebles embargados y vendidos.

El Embargo Inmobiliario es el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores disponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

1-2: Evolución Histórica Del Embargo Inmobiliario

1-2-1: En Roma.

Se utilizaba la pignoris capio el cual era el procedimiento en virtud del cual el acreedor tomaba a título de garantía ciertos bienes del deudor, para obligarlo a pagar su deuda o el guardarla hasta haber recibido la satisfacción pecuniaria.

Los romanos perfeccionaron el contrato de hipoteca, tomado originalmente de los griegos, estableciendo la acción cuasi-serviana o hipotecaria, a favor del acreedor no pagado al vencimiento de su acreencia, quien ejercía dicha acción hipotecaria no solamente contra el deudor de la cosa hipotecada, sino también contra el tercero detentador. Al ser ejercida esta acción, el deudor debía abandonar la cosa al detentador o pagar el precio de la deuda.

1-2-2: En Francia

La hipoteca no tuvo aplicación a consecuencia del régimen feudal imperante. Pero a partir del siglo XIII, aparece el embargo inmobiliario destinado a retardar la expropiación, la cual está fundada en la promulgación del Código Napoleónico, estaría precedida por las ingentes transformaciones realizadas por la Revolución Francesa (1789), una de las cuales consistió en la institucionalización de un perfeccionado procedimiento de embargo inmobiliario, pero los revolucionarios fueron demasiado lejos en cuanto a la garantías del deudor, por lo que los redactores del Código de Procedimiento Civil intentaron regular la simplicidad peligrosa establecida por el Derecho Revolucionario. Por esta razón, el Código Civil (1804) establece los principios básicos del embargo inmobiliario, mientras el Código de Procedimiento Civil particulariza el procedimiento.

Aunque por sus formalidades rigurosas y costosas fue muy poco empleado hasta obligar la revisión del Código de Procedimientos Civil que se produjo con la Ley 2 de Junio 1841 que no modifica pero si aligero el procedimiento.

En 1955 fue reformado el sistema de publicidad hipotecaria, es decir, se instituye lo que para nosotros es el Conservador de Hipotecas.

1-2-3: En República Dominicana

Conocimos el Código Francés con la invasión haitiana en 1822. En 1844 con la independencia nacional se hizo la traducción de los Códigos Napoleónicos la cual incluía la modificación con la Ley 2 de junio 1841, pero en 1944 se modifica mediante la Ley 746 qué es la actual vigente.

En Francia ya se modificó el embargo inmobiliario y no resulta tan largo y costoso como aquí, después del mandamiento de pago se procede al embargo.

1-3: Clasificación de los Bienes

Los bienes se clasifican en bienes muebles y bienes inmuebles, y esta división da origen a una de las primeras clasificaciones de los procedimientos de embargo, que serán considerados embargos mobiliarios o embargos inmobiliarios de acuerdo al tipo de bienes sobre los cuales recaigan.

1-5: Disposiciones Legales:

El embargo inmobiliario está regulado  por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al 2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil.

1-6: Bienes embargables

Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

1-7: Bienes Inmuebles Y Sus Accesorios Reputados Inmuebles

• El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.
• Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)
• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

1-8: ¿Quién Puede Embargar?

• Puede embargar todo acreedor provisto de un título ejecutorio.
• El título ejecutorio es el que permite la ejecución, es decir el embargo.

1-9: Títulos Ejecutorios

• Duplicado del dueño

• Certificado de título
• Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.
• Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una fecha fija.

CAPÍTULO II

CARACTERÍSTICAS Y PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO

2-1: Características del Embargo Inmobiliario:

El embargo inmobiliario tiene particularidades propias en comparación con los  otros embargos, tales como:

a) Es un procedimiento de naturaleza judicial diferente a los embargos ejecutivos, eminentemente extrajudiciales, porque el tribunal actúa en la medida que surjan o puedan surgir contestaciones entre las partes. A pesar de esto, en el embargo inmobiliario el tribunal actúa sólo administrativamente, en principio, asegurando el cumplimiento de los procedimientos legales.

b) Tiene dos etapas: una primera etapa intenta sustraer el bien inmueble de la esfera de dominio del deudor; y una segunda etapa prepara el inmueble para la venta.

c) El plazo puede llegar unos ciento veinte (120) días,  si el persiguiente y su abogado han sido tan hábiles, cuidadosos y afortunados que las contestaciones, los incidentes y las complicaciones procesales no les resulten adversas; en comparación al embargo ejecutivo, que puede realizarse en quince (15) días.

2-2: Bienes Embargables

El artículo 2118 del Código Civil dispone que  pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes "susceptibles de hipoteca". Asimismo el  artículo 2204 del mismo Código Civil, establece que pueden  embargarse los bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles, y el usufructo que recae sobre bienes inmuebles. Por lo tanto  el embargo  puede recaer sobre los inmuebles por naturaleza (tal como los describe el artículo 518 del CC), así como sobre los inmuebles por destino (descritos por el artículo 520 del CC).

2-3: El Deudor En El Embargo Inmobiliario

           Aunque el acreedor no está obligado a probarlo, el deudor debe ser el propietario del inmueble a embargar. Si el deudor no es el propietario, podría tener lugar la demanda en distracción, vía mediante la cual el tercero afectado reclama la propiedad del inmueble y, por tanto, la invalidez del procedimiento.

           Otras categorías de deudores, tales como los menores, los menores emancipados, los interdictos y las mujeres casadas, imponen consideraciones diferenciadas.

           Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa contra su representante legal. Si es contra menores emancipados, se ejecuta contra el deudor y su curador, y en el caso de un incapaz provisto de consultor judicial, el procedimiento se dirige conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer casada, el embargo de los inmuebles pertenecientes a la comunidad se dirigirá contra el marido, aunque la mujer esté obligada a la deuda, de acuerdo a las prescripciones del artículo 2208 del Código Civil. De la misma manera, cuando se trata de inmuebles propios de la mujer casada bajo régimen de la comunidad de bienes, el embargo se ejecuta contra ambos esposos.

           Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unión a su esposa, ella puede ser autorizada por la justicia para llevar el procedimiento. Si ambos esposos son menores, o sólo la mujer lo es, puede designarse curador a la mujer contra quien se perseguirá el embargo.

2-4: Plazos Para Ejecutar El Embargo Inmobiliario:

• Mandamiento de Pago: plazo de 30 días concedido al deudor, para hacer efectivo el pago de su deuda. (Art.674 CPC)
• Levantamiento del Acta de embargo: cumplidos los 30 días del plazo anterior, dando plazo de 15 días.
• Denuncia de embargo: cumplidos los 15 días, dando plazo para la inscripción o transcripción del embargo. (Art.677 CPC)
• Transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia: cumplidos los 15 días a partir de la denuncia. (Art.678 CPC)
• Depósito del pliego: 20 días a partir de la fecha de transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia. (Art. 690 CPC)
• Notificación del depósito del pliego: 8 días a partir del depósito. (Art. 691 CPC)
• Audiencia de lectura del pliego: entre 20 y 30 días a partir del depósito del mismo en la secretaría del tribunal. (Art.691 CPC)
• Audiencia de adjudicación: entre 30 y 40 días a partir de la audiencia de lectura del pliego. (Art.695 CPC)
• Publicación: 20 días antes de la adjudicación, por lo menos. (Art.696 CPC)
• Puja ulterior: (si ha lugar): 8 días a partir de la decisión de adjudicación. (Art.708 CPC)

Tiempo mínimo para el embargo: 120 días (si no surgen incidentes)

2-5: Proceso Del Embargo Inmobiliario:

2-5-1: El Poder Especial.

El poder especial es el acto en virtud del cual una persona otorga a otra facultad suficiente y necesaria para obrar en su nombre y por su cuenta. Por extensión, se denomina poder al documento o instrumento donde consta esa autorización o representación. (Guillermo Cabanellas. Diccionario Jurídico Elemental, p. 247).

El alguacil que comunicará el mandamiento de pago tendente a embargo inmobiliario debe estar provisto de este poder especial, en los términos del artículo 556 del Código de Procedimiento Civil. Este poder especial suele denominarse "procuración" o "acto de procuración".

2-5-2: Mandamiento de Pago:

El  artículo 2217 del Código Civil estipula que el procedimiento de embargo inmobiliario debe ser precedido por un mandamiento de pago, el cual es un acto de alguacil regulado por el artículo 673 del CPC en virtud del cual se requiere al deudor el cumplimiento de su obligación dándole un plazo de 30 días, advirtiéndole que, de no obtemperar, se procederá al embargo de sus bienes inmuebles, para lo cual el interesado dispone de un plazo de 90 días después de notificado el mandamiento de pago.  Este es el punto de partida del proceso del embargo inmobiliario.

2-5-3: Acta de Embargo:

Es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los bienes a embargar, y al igual que el mandamiento de pago está sujeto a determinadas precisiones.

El persiguiente acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo", transcurridos no menos de 30 ni más de 90 días después de la notificación del mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo lugar a ella.  El acta de embargo debe hacer mención del título ejecutorio, entre otros aspectos.

2-5-4: Denuncia del Embargo:

Levantada el acta de embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir, a notificar al deudor que, efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el mandamiento de pago se ha materializado. Esta denuncia se efectúa en virtud del artículo 677 del CPC, que prevé un plazo de quince (15) días después del levantamiento del acta de embargo.  La denuncia vale como emplazamiento: el deudor constituirá abogado, del persiguiente se convertirá en demandante.

2-5-5: Transcripción e Inscripción del Embargo:

El inmueble puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el embargo; en el segundo, de transcribirlo.

Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el Registrador de Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripción por ante la Conservaduría de Hipotecas.

Si los inmuebles tienen categoría de "registrados", el siguiente paso debe ser recurrir por ante el Registrador de Títulos, llevando el original del título y el original del acta de denuncia, más las copias del acta de embargo y de la denuncia de embargo, que el Registrador conservará. A este funcionario se le solicitará la inscripción en el "libro registro", y anotará en el pie de sus actas que se inscribió en tales fechas, en tal folio y libro, y lo devuelve al portador. El plazo de transcripción de las actas de embargo es de quince (15) días a partir de la fecha de la denuncia del artículo 676, variando el plazo en el sentido de la distancia, de acuerdo a las prescripciones del artículo 678 del CPC.  Esta formalidad tiene la intención de hacer constar el embargo realizado, porque no pueden hacerse varios embargos sobre un mismo inmueble.

En la Conservaduría de Hipotecas, o en el Registro de Títulos, se solicita al funcionario respectivo la expedición de una Certificación donde se haga constar quiénes son los acreedores inscritos con relación al inmueble embargado.

           Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradúan en el mismo sentido de cómo se concedieron: hipoteca en primer rango (para la fecha más antigua en que se acordó la misma), hipoteca en segundo rango (la subsiguiente), y así sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre el inmueble, se expide una Certificación haciendo constar ese hecho.

Debemos destacar que el  Registrador de Títulos y el Conservador de Hipotecas actúan similarmente en la ejecución de sus funciones, uno con motivo de los embargos sobre inmuebles registrados y otro sobre inmuebles no registrados.

2-5-6: La Transcripción O Inscripción Del Embargo Tiene Varios Efectos Que Son:

• Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el inmueble.
• Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.
• Inajenabilidad del inmueble embargado.
• Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue inscrito o transcrito.
• Conversión de los acreedores quirografarios en terceros.

2-5-7: Pliego de Condiciones:

Es un documento en el cual se consigna: quién es el embargante y quién es el embargado, cuándo se realizó el acto de embargo, cuándo se hizo la denuncia del acto, en virtud de qué título se realizó el embargo, la mención de la inscripción o de la transcripción y la designación de los inmuebles o del inmueble embargado así como las condiciones que regirán la adjudicación, conteniendo:

1) La enunciación del título que ampara el embargo,

2) Designación de los inmuebles embargados,

3) Las condiciones de la venta,

4) Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mención de que no existen inscripciones.

2-5-8: Tribunal competente:

La competencia en razón de la materia lo es la del tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble. Estas disposiciones sobre la competencia del derecho común solamente aplican para los pueblos del interior que estén sus tribunales divididos en cámaras civiles y comerciales.

Una vez determinada la competencia, el pliego se deposita en la Secretaría del Tribunal competente.

A diferencia de los anteriores actos procedimentales, el Pliego de Condiciones no se redacta en la forma común de los actos de alguacil, sino que se trata del escrito redactado por el Abogado del Persiguiente donde se estipulan las condiciones bajo las cuales se regirá la venta del inmueble embargado.

2-5-9: Plazos y Depósito del Pliego

Este documento se deposita en la Secretaría del Tribunal que tiene que ver con el embargo, veinte (20) días después de la transcripción o inscripción. Allí se recibe y se firma por el secretario, anotando la fecha en que tendrá lugar la audiencia para su lectura.

Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) días que siguen al depósito del pliego.

2-5-10: Notificación Del Pliego De Condiciones Al Embargado.-

Como el embargado ignora todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de alguacil conteniendo la fijación de audiencia.

2-5-11: Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y Condiciones

El pliego puede ser objeto de reparos y observaciones por parte de los acreedores y del embargado, que se opongan a una o varias cláusulas del mismo.

Estos reparos que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el persiguiente deben presentarse por escrito, cuando menos diez días antes del día fijado para la lectura de dicho pliego de cargas, cláusulas y condiciones.

           Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las demás partes intervinientes en el procedimiento de embargo, con intimación a comparecer en un plazo no menor de dos días, a la audiencia que celebre al efecto el tribunal apoderado.

           Este conocerá y fallará el asunto a más tardar el día designado para la lectura del pliego de condiciones, y la sentencia pronunciada no será susceptible de ningún recurso.

           El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe demandar la resolución de la venta por él consentida y notificarla en la Secretaría del tribunal que conoce del procedimiento de embargo antes de que se produzca la adjudicación, pues perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar respecto del adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto mediante acto notificado en el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su domicilio real. A partir de la notificación del vendedor no pagado no se podrá ya cancelar el embargo sin el consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud de sentencia.

2-5-12: La Adjudicación:

Es  un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble embargado, a quien satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas, cláusulas y condiciones preparado por el persiguiente.

La adjudicación constituye, por tanto, la culminación del procedimiento.

           La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya resueltos los incidentes presentados por el embargo -si es que se han presentado- fija una "audiencia de adjudicación", a más tardar cuarenta (40) días después de la lectura del pliego de cargas, cláusulas y condiciones (artículo 695 del CPC), a partir de cuya lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea sobre la sentencia de adjudicación.

5-5-13: Publicidad de la Adjudicación y Fijación de Edicto

Antes de la celebración de la audiencia de adjudicación a que aludimos, el persiguiente prepara un edicto conteniendo las siguientes menciones:

           a) Fecha del embargo

           b) Generales del embargado y el persiguiente

c) Designación del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de embargo

           d) Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicación

           e) Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación

           f) Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador

g) Designación del título ejecutorio, precio de la primera puja, así como la fecha en la que se celebrará la adjudicación.

            Este edicto debe ser publicado en un periódico de circulación nacional y es necesario que un alguacil redacte y levante un proceso verbal de fijación del edicto, que lo hará en la puerta principal de la sala de audiencias del tribunal que va a conocer la adjudicación.

5-5-14: La Audiencia:

El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios, emplazamiento para la audiencia, acto de fijación de edictos, ejemplar del edicto y, rara vez, el duplicado del Acreedor Hipotecario.

Hay aspectos importantes que debemos tener en cuenta sobre esta audiencia, a saber:

a) La comparecencia se realiza por ministerio de abogado, a pena de nulidad.

b) Esta audiencia es pública (artículo 705 del Código de Procedimiento Civil)

c) Se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego de cargas, cláusulas y condiciones preparado al efecto (o, cuando menos, pagar el 10% del valor acordado en cheque certificado o efectivo).

5-5-15: Impedimentos en la Adjudicación

No podrán hacerse posturas los miembros del tribunal, ni el embargado ni su cónyuge; ni hacerse adjudicatario personalmente al abogado del persiguiente. El artículo 1596 del Código Civil establece la imposibilidad de hacerse adjudicatarios a los tutores, mandatarios encargados de vender, administradores de municipios ni a los venduteros públicos; así como la imposibilidad de que resulten adjudicatarios los magistrados en funciones de Ministerio Público, Secretarios de Tribunales o Juzgados, Abogados, Alguaciles, Defensores oficiosos y Notarios de la jurisdicción litigiosa, a pena de nulidad.

2-5-16: Las Costas

Las costas causadas con motivo del procedimiento de embargo deben ser aprobadas por el Juez actuante, siendo incluidas en el precio del inmueble. Este precio se anuncia al iniciarse la subasta.

2-5-17: La Subasta

Es el procedimiento de compra-venta seguido para adjudicar la propiedad de o los inmuebles a favor del mayor postor y último subastador o a favor del persiguiente, si no se han presentado subastadores.

2-5-18: Deberes de los Subastadores

Los subastadores están obligados a depositar por Secretaría, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, siempre que se hubiesen estipulado, según el artículo 705 del CPC.

2-5-19: Puja Ulterior

Cuando el precio alcanzado en la subasta resulta insatisfactorio para los acreedores, es posible revender el inmueble y constituir así el procedimiento denominado "puja ulterior".

Es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de Procedimiento Civil, que faculta a cualquier persona para que en el término de los ocho días que siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por intermedio de abogado, una nueva puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva subasta.

          La puja ulterior sólo es posible si el nuevo precio excede en un 20% al precio ofrecido en la subasta, y debe intentarse dentro de los ocho días subsiguientes a la adjudicación. Es necesario que quien realiza la puja ulterior deposite en la Secretaría del tribunal que conoció del embargo, la suma ofrecida por el inmueble. Resulta entonces necesario notificar al adjudicatario original y a los acreedores inscritos, así como al embargado, y esa notificación se conoce como denuncia de la puja ulterior.

           El juez fijará audiencia a través de un auto, que el Secretario del tribunal hará publicar en un periódico de circulación nacional, fijando audiencia para la nueva adjudicación. El plazo para rendir el auto es de tres días, pasados los cuales se realizará la nueva adjudicación. En la audiencia se trata de subastar nuevamente el inmueble ya adjudicado y afectado por la puja ulterior, y si no concurre ningún subastador, o aún si concurre, el inmueble se adjudicará a quien ofrezca la puja última y superior.

           Esta adjudicación tiene los mismos efectos que la adjudicación anterior, aunque se favorece al adquirente en puja ulterior porque ya no serán admitidos nuevos ofrecimientos sobre el inmueble. Dentro de estos efectos de la adjudicación, que hemos expuesto precedentemente, se encuentra el traslado del derecho de propiedad del embargado al adjudicatario de la puja ulterior. Recordemos que el embargado no deja de ser propietario sino hasta la adjudicación definitiva.